Les droits et obligations
du propriétaire bailleur à Lisieux
À Lisieux comme partout en France, être propriétaire bailleur implique un équilibre entre droits et devoirs vis‑à‑vis du locataire. Connaître les obligations du propriétaire bailleur est indispensable pour sécuriser sa location, éviter les litiges et assurer une relation saine avec l'occupant. Dans cet article, nous vous présentons les grandes étapes ainsi que les sanctions possibles, pour que vous puissiez exercer votre rôle sereinement avec BAPIMMO à vos côtés.
Définir le statut du propriétaire bailleur à Lisieux
Lorsque vous devenez bailleur à Lisieux, vous entrez dans un cadre juridique encadré par la loi du 6 juillet 1989, qui régit les relations entre propriétaires et locataires pour les logements à usage d’habitation. Vous devez distinguer les locations vides des locations meublées : chacune a ses spécificités, notamment en matière d’équipements et de durée du bail.
En tant que bailleur, vous avez l’obligation de respecter ce cadre législatif national, mais aussi d’être vigilant aux règlements locaux, notamment si des dispositifs d’encadrement des loyers ou des contraintes énergétiques sont appliqués. Vous devez aussi vous tenir informé des modifications récentes : en 2025 par exemple, la loi bailleur renforce les exigences en matière de performance énergétique et d’obligations documentaires.
Ainsi, votre statut importe peu : que vous soyez bailleur individuel ou par l’intermédiaire d’une agence, vos droits sont assortis de devoirs stricts qu’il faut maîtriser pour éviter les risques.
Les obligations légales à respecter avant la mise en location
Avant de signer un bail, plusieurs obligations incombent au propriétaire bailleur. Vous devez d’abord remettre un logement conforme au critère de décence, c’est‑à‑dire un logement qui ne porte pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire.
Vous devez également fournir un certain nombre de documents obligatoires à la signature du contrat de location : le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), l’état des risques naturels et technologiques (le cas échéant), les diagnostics plomb, amiante, gaz ou électricité selon la situation, etc. En outre, depuis la réforme en cours, les annonces de location doivent comporter certaines mentions — comme la classe énergétique du logement — et le numéro d’identification fiscale du logement dans les zones concernées.
Il est aussi de votre responsabilité de réaliser les travaux nécessaires à la conformité (isolation, rénovation thermique, mise en sécurité) avant l’entrée du locataire. Cela inclut la mise aux normes des installations, tout en anticipant les obligations énergétiques. Enfin, toute discrimination dans le choix du locataire est interdite.
En respectant ces obligations dès le départ, vous posez les fondations d’une location sécurisée.
Les obligations durant le bail : entretien, réparations et sécurité
Une fois le locataire dans les lieux, vos obligations en tant que propriétaire bailleur se poursuivent et sont nombreuses. Vous devez assurer la jouissance paisible du logement, c’est‑à‑dire que vous ne devez pas troubler inutilement la vie du locataire par des visites intempestives ou des interventions non urgentes sans accord.
Vous êtes responsable des réparations importantes et du maintien du logement en bon état : les gros travaux liés à la structure, à la toiture, à la plomberie principale, au chauffage, etc. Le locataire, de son côté, prend en charge l’entretien courant et les réparations mineures, mais il ne peut être contraint de réaliser des interventions relevant de votre responsabilité légale.
En cas de dégradation qui rend le logement indécent en cours de bail, vous devez agir : les juges peuvent ordonner des travaux à vos frais et réduire le loyer tant que la conformité n’est pas rétablie.
Vous devez aussi fournir les quittances de loyer lorsque le locataire en fait la demande, et les distinguer entre loyer et charges. Le bailleur doit pouvoir les envoyer par voie électronique si le locataire y consent. De plus, toutes modifications législatives importantes peuvent vous imposer un ajustement de vos pratiques pendant le bail.
Vous ne pouvez pas demander au locataire de supporter les frais de travaux de mise en conformité ou d’amélioration, ni imposer des obligations non prévues par la loi. En cas de litige, le bail ou la justice pourrait invalider ces clauses abusives.
Droits et obligations en fin de bail : congé, restitution du dépôt, état des lieux
Au terme du bail, plusieurs étapes s’imposent. Pour donner congé au locataire, vous ne pouvez le faire que pour des motifs stricts : reprise du logement pour y habiter ou loger un proche, vente du logement, motif légitime et sérieux. Vous devez respecter le délai de préavis légal et notifier le congé par lettre recommandée ou acte d’huissier.
Lors de l’état des lieux de sortie, vous devez comparer avec celui d’entrée pour justifier toute retenue sur le dépôt de garantie. Si l’état est conforme, vous restituez la totalité du dépôt dans un délai d’un mois ; en cas de retenues, ce délai peut aller jusqu’à deux mois, à condition de fournir des justificatifs précis. Si vous ne respectez pas ces délais ou retenues sans justification, des pénalités peuvent vous être imposées.
Lorsque des réparations sont nécessaires pour remettre le logement dans l’état initial (hors usure normale), vous ne pouvez retenir des sommes que si elles sont justifiées, proportionnées et documentées. Si le locataire conteste, celui‑ci peut saisir la justice ou la commission de conciliation.
Enfin, si vous ne respectez pas vos obligations (non-restitution, état des lieux incomplet, etc.), le locataire peut réclamer des dommages et intérêts, voire demander que certaines clauses soient annulées.
Sanctions et recours en cas de manquement : que peut faire le locataire ?
Si vous ne respectez pas vos obligations, le locataire dispose de plusieurs moyens de recours. Il peut saisir la Commission Départementale de Conciliation, ou directement le tribunal judiciaire pour obtenir l’exécution forcée des travaux, une réduction de loyer ou des dommages et intérêts. En cas de logement indécent ou de non‑conformité, le juge peut obliger le bailleur à effectuer les travaux aux frais du propriétaire, et autoriser une diminution ou une suspension du loyer.
Dans les cas graves, des sanctions pénales sont possibles : par exemple, un bailleur qui refuserait de délivrer un contrat conforme ou de donner des quittances peut être sanctionné jusqu’à 20 000 € d’amende et un an d’emprisonnement. Le refus de mise en conformité énergétique peut engager la responsabilité du bailleur et donner lieu à des sanctions ou injonctions judiciaires.
Le locataire peut aussi demander la résiliation du bail en cas de manquements graves persistants, après mise en demeure restée sans effet. Enfin, la non‑application de certaines obligations documentaires ou légales peut rendre le bail ou certaines clauses nulles aux yeux du juge.